高需求满足低库存需求 房屋卖方占上风

由于市场力量继续为他们有利，卖方在7月扩大了在住房市场的优势。上个月，买家数量超过卖家，并以创纪录的速度抢购房屋。同时，随着租金增长继续放缓，买卖市场与租赁市场之间的鸿沟扩大了。

尽管全国范围内大量失业，但待售房屋市场仍然炙手可热，房屋价值稳步攀升。7月份的典型房屋价值为253,527美元，同比增长4.5%-自2019年5月以来最快的速度。从6月份开始，美国50个最大都市区中的42个地区的房屋年度价值增速加快，其中以加利福尼亚州圣何塞(增长2.1个百分点)和哈特福德(增长0.8个百分点)为首。通常情况下，7月售出的房屋仅在16天后就签订了合同，比Zillow数据可追溯至2018年1月的前一个月低点快两天。

房屋月度环比增速从6月的0.4%跃升至7月的0.48%，是自2012年5月以来的最大单月增幅。在6月份在旧金山和底特律下跌后，排名前50位的大都市中的每个城市的房价均逐月增长。

Zillow经济学家杰夫·塔克(Jeff Tucker)表示：“由于我们清楚地看到强劲的需求满足了供不应求的局面，因此今年春季的住房市场疲软正在逐渐淡出。” “创纪录的低抵押贷款利率和30年代初期的创纪录数量的人口共同推动了首次购房者的需求。建筑商以空前的信心采取行动，竞相满足需求，但供应仍远远落后于需求。这缺乏存货，加上将失业的房主留在家中的宽容条款，与大萧条形成了鲜明的对比。大萧条时期，供应过剩和销售不佳降低了房屋价值。”

Zillow预测，在未来12个月内，房屋价值升值将从7月份的4.5%同比增速放缓至3.6%。在短期内，更新的预测现在对房屋价值的持续增长比以前的版本更为乐观。悲观情景的可能性(由持续的失业，大规模驱逐和止赎和持续传播的病毒所定义)在最近几个月中有所增加，这反映在Zillow的新书《住房价值增值》的长期预测中，概率加权预测模型。

塔克说：“尽管住房市场迄今在高失业率的逆风中航行，但风险仍然存在。” “缓慢的经济复苏使数百万美国人继续寻找工作，这可能会抑制购房需求，甚至可能在忍耐期届满时引发止赎房潮。这种对2021年的悲观结果可能导致Zillow的价格预测有所下降。”

该国大部分地区热销市场的主要原因是持续的库存短缺。截至8月15日当周，库存量同比下降28.4%，这意味着上市房屋数量比一年前减少409,029套。在50个最大的大都市中，每个城市的库存量都比去年减少，而里弗赛德(-46.5%)，巴尔的摩(-43.8%)和哈特福德(-43.1%)的库存量最多。

与强劲的待售市场相反，住房市场的租赁方面继续表现疲软。租金同比增长再次放缓，典型租金上涨1.2%至1,749美元。2月份，租金同比增长3.9%。

在前50个市场中，有9个市场的租金较去年下降。最近四月份，前50大都市圈的租金都比上一年有所增加。跌幅最大的是美国三个最昂贵的市场- 纽约大都市区(同比下降-2.6%)，旧金山市(-2.5%)和圣何塞(-2.2%)。

Zillow的每周数据 ii显示，截至 8月15日当周，待处理的销售额同比增长15.1%。截至 7月4日当周的中位数销售价格(最新数据)为275,078美元，比去年同期高3.7%。

第三方贷款人在Zillow上列出的抵押贷款利率本月初为3.26%，并于7月3日升至3.34%的峰值。利率在7月底达到月度低点3.03%。Zillow的实时抵押贷款利率基于第三方贷方每天在Zillow Group Mortgages网站上向匿名借款人提交的数千个定制抵押贷款报价，并反映了市场的最新变化iii。

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